Bu web sitesi yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. İçeriklerin doğruluğu için çaba gösterilse de, herhangi bir hata veya eksiklikten kaynaklanabilecek sonuçlardan sorumluluk kabul edilmez. Kendi durumunuza uygun şekilde bir avukata danışmanız önerilir.
Giriş
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir ancak, tüm hükümleri aynı tarihte yürürlüğe girmemiştir. Özellikle, kira sözleşmeleri ile ilgili bazı hükümler, başlangıçta ertelenmiştir. Bu durum, hukuki süreçlerde bazı belirsizliklere yol açmış ve kiracı ile kiraya veren arasında önemli uyuşmazlıkların yaşanmasına neden olmuştur.
Erteleme süresi boyunca, kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkiler, 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu hükümlerine tabi olmuştur. Ancak, 01.07.2020 tarihi itibarıyla, bu ertelenmiş hükümler yürürlüğe girmiştir. Dolayısıyla, kira sözleşmelerinde yer alan haklar ve yükümlülükler yeniden gözden geçirilmelidir.
Bu yazıda, 6098 sayılı Kanun’un kira sözleşmelerine ilişkin olarak yürürlüğe giren ve ertelenen hükümlerini detaylı bir şekilde ele alacağız. Bu bilgiler, kiracılar ve kiraya verenler için son derece önemli ve gereklidir.
Erteleme Kapsamında Değişiklikler
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun bazı maddeleri, özellikle işyeri kiraları bakımından yürürlüğe girmesi sekiz yıl süre ile ertelenmiştir. Erteleme süresi, kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri ile işyeri kiralarında geçerli olmuştur. Bu erteleme, kira sözleşmeleri içerisinde yer alan hükümler açısından önemli değişiklikler anlamına gelir.
Örneğin, TBK’nın 323. maddesi gereğince, kiracı, kiraya verenin yazılı iznini almadan kira ilişkisini başkasına devredemez. Ancak erteleme süresi sonunda, işyeri kiraları bakımından kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın bu rızayı vermekten kaçınamaz hale gelecektir.
Ayrıca, kiracı işyeri kiralarında, kiralama süresi bitmeden kiralananı geri verdiğinde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre ile sınırlı olarak devam ettirecektir. Ancak, kiracının yeni bir kiracı bulması durumunda, bu borçlar sona erecektir.
Önemli Sebeplerle Fesih
6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi, önemli sebeplerle fesih durumunda, hâkimin durumu değerlendirerek bir parasal sonuca ulaşacağını öngörmektedir. Erteleme süresindeki mevcut düzenleme, kiracı aleyhine olan ikame tazminatlarının altı aylık kira bedelinin altında olamayacağına dayanıyordu. Ancak, ertelenmiş 331. maddenin yürürlüğe girmesiyle birlikte, hâkimin takdiri doğrultusunda tazminat hesaplama yetkisi artacaktır.
Bu durum, kiracıların fesih durumunda ödeyecekleri tazminat miktarını etkileyebilir, dolayısıyla kiracılar bu hükümden haberdar olmalı ve kiralama süreçlerinde bu koşulları dikkate almalıdır.
Aynı şekilde, kiralama sürecinde yaşanan anlaşmazlıklarda, her iki taraf da bu düzenlemeleri göz önünde bulundurmalıdır.
Kira Bedeli ve Güvence
6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 342. maddesiyle, kiracıya güvence verme borcu getirilmektedir. Kiracıdan istenen güvence miktarı, üç aylık kira bedelini aşamaz. Ayrıca, güvence sözleşmesi gereğinde, bankada tutulması şartıyla düzenlenmelidir. Bu hüküm, kiracıyı koruma amacı gütmektedir.
TBK’nın 343. maddesi, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine hiçbir değişiklik yapılamayacağını belirtmektedir. Bu düzenleme, kiracıların haklarını korumak amacıyla konulmuştur. Yine, kira sözleşmelerinin süreleri dolduğunda yenileme sürecindeki kira bedellerinin belirlenmesi, tüketici fiyat endeksine göre yapılacaktır.
Her iki madde de kiracıları, sözleşme sürecinde daha güçlü bir konuma getirmiştir. Dolayısıyla, kiracılar ve kiraya verenler, bu hususları göz önünde bulundurmalı ve sözleşmelerini buna göre düzenlemelidir.
Bağlantılı Sözleşmeler ve Geçersizlik Hükümleri
Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesi, kiracının yararı olmaksızın bağlantılı sözleşmelere yapılacak yükümlülüklerin geçersiz olacağını belirtmektedir. Bu, kiraya verenin kiracıdan, kiralamayla ilgisi olmayan başka bir borç altına girmesini talep edemeyeceği anlamına gelir.
Bu durum, kiracıların, kiracının yararını gözetmeyen ek yükümlülüklere tabi tutulmalarının önüne geçmektedir. Ayrıca, bu düzenleme ile kiracıların bağımsız ve adil sözleşme haklarına sahip olması sağlanmaktadır.
Özellikle kiraya verenlerin, kiracıları sıkıştırmaya yönelik girişimlerde bulunmaması ve kiracıların da kendi haklarını korumak için dikkatli olmaları gerekiyor.
Kiraya Verenin Hakları ve Yükümlülükleri
Kiraya verenin, kiracıların haklarına saygı gösterme yükümlülüğü bulunmaktadır. TBK 346. maddeye göre, kiracıya ek ödeme yükümlülüğü getirilmemesi gerektiği belirtilmiştir. Kiraya verenler, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi durumunda ağır cezai şartlar getiremez.
Bu düzenlemelerin amacı, kiracının aleyhine olan şartların geçersiz kılınması ve kiracıların hukuki güvence altına alınmasıdır. Dolayısıyla, kiraya verenlerin dikkatli olması ve kanunlara göre hareket etmeleri önemlidir.
Kiracıları koruyan bu düzenlemelere rağmen, kiraya verenlerin de hakları bulunmaktadır. Bu yüzden, her iki taraf da, kiralama süreçlerinde kendi haklarını bilmek ve buna göre hareket etmek zorundadır.
Sonuç
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kira ilişkilerini düzenleyen önemli değişiklikler içermektedir. Bu değişikliklerin yürürlüğe girmesiyle birlikte, kiracılar ve kiraya verenler, birçok yeni hak ve yükümlülükle karşılaşmışlardır. Ertelenen hükümler, kiracıların korunmasına yönelik olarak önemli avantajlar sunarken, kiraya verenlerin de belirli esneklik alanları kalmıştır.
Özellikle, kira ilişkilerinde yaşanan uyuşmazlıkların giderilmesi ve her iki tarafın haklarının korunması adına, 6098 sayılı kanunun ilgili hükümlerinin dikkate alınması gerekmektedir. Kiracı ve kiraya verenlerin, kanun hükümlerini ve yeni düzenlemeleri özümsemeleri, kayıpların önlenmesi için elzemdir.
Sonuç olarak, kira sözleşmeleri hakkında bilgi sahibi olmak ve yasal hakları öğrenmek, her iki taraf için de önemli bir gerekliliktir. Bu bağlamda, profesyonel destek almak, son derece faydalı olacaktır.